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吴晓波:哪些城楼市虚火上升?

※发布时间:2016-6-5 18:52:08   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  中国日报网4月14日电(信莲)福布斯中文网今日刊登吴晓波的专栏文章《楼市开出“体检单”:哪些城楼市沉疴难愈或虚火上升?》,文章称,深圳应该会成为虚火最旺的一个。根据世联行的监测,在2015年第13周(3.23-3.29),深圳是四个一线城市中成交量上涨最快的,比2014年同期上涨111.4%。、上海、广州的这一数据分布是4.77%,3.45%和-0.11%。

  此外,作者还认为,二季度即使中国楼市有所回暖,也不会是全面回暖,最多只会涌现几个亮点,至于那些“随时要涨价”的开发商,很可能也只是“嘴上涨价”。

  文章原文如下:

  330新政已经出台近两周,楼市可以用一句话概括:二手房明显上涨,一手房强颜欢笑,开发商“嘴上涨价”。

  从成交、库存、土地出让这三张“体检单”来看,中国房地产正如一个久病气虚的病人,补药虽多却病去如抽丝。

  按照CREIS中指数据研究院的监测,2015年3月29日-4月4日,22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升4.9%。一线城市成交面积环比上升约7.5%,其中广州、成交上升,涨幅均近4成;二线代表城市中半数成交量环比上涨,成交总量较前一周小幅上涨4.0%。但到了4.5-4.11这个新政出台第二周,一线城市成交面积却环比下跌了33.2%;二线代表城市的成交面积环比下跌了22.4%。

  而根据各地房产交易中心的数据,上海二手房从4.1-4.11日上午10点,共成交约1万套,在去年行情较好时,上海每月成交二手房约2.5万套左右。则是在330新政实施后首周,办理个人房屋交易2,154户,环比有所上涨。广州则出现新政首周后二手房网签套数环比上上周涨35%;深圳二手房网签套数环比上周上涨5.5%。

  从库存来看,深圳近期一直是四个一线城市中去库存最快的城市。截至4月5日,中指监测的19个主要城市库存总量环比继续下降,整体环比下降了0.27%。库存下降的城市中,深圳降幅最高,可售面积环比下降3.02%,苏州次之,库存环比下降1.4%;库存上涨的城市中,舟山涨幅最大,环比上涨1.54%;其余城市库存变化幅度均未超过1%。

  截至2015年4月11日,CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量环比上周下降0.35%。库存下降的城市中,深圳库存降幅最大为2.39%,南京、合肥、苏州、温州也有超过1%的下降。厦门、上海、宁波库存有所上涨,其中厦门受大量上市影响,库存涨幅最大,为5.79%。

  按照如果按照3月份深圳新房成交了4,854套的数据来算,那么截至4月11日深圳的库存消化周期只有六七个月。而、上海、广州的库存套数按3月销售套数来算,消化周期都在12-13个月左右。

  从土地供应和成交来看,根据中指数据的监测,2015年1-3月,全国300个城市住宅用地成交面积5,678万平方米,同比减少51%。土地出让金总额为4,068亿元,同比减少43%。而地价方面,住宅类用地成交楼面均价为1,849元/平方米,同比上涨3%;土地拍卖的平均溢价率10%,较去年同期下降4个百分点。

  不过,一线城市的土地市场中,京沪一季度收金均在300亿元以上,广深则各有两月宅地零成交。但即使如此,如上海今年第一季度土地成交总量182.56公顷,同比下滑37.65%;平均溢价率9.03%,同比下滑38.23%。;二三线城市各项指标也以同比下降为主,出让金均减少四成左右。

  按照以往的市场波动来看,土地成交会领先于新批上市面积几个季度。也就是说,由于去年以来土地成交量持续减少,导致今年二季度重点城市供应,可能出现增幅低于今年一季度水平的情况。

  从成交、库存和土地供应三方面的情况综合来看,成交增幅较低、库存量大且去化率慢、土地出让行情冷淡的城市,很可能对新政的“耐药性”较强,很难在短期内恢复健康稳健的发展。而成交增幅高、库存消化周期短、土地出让面积少的城市,则可能因为被利好政策“补过头”出现虚火上升。

  在这当中,深圳应该会成为虚火最旺的一个。根据世联行的监测,在2015年第13周(3.23-3.29),深圳是四个一线城市中成交量上涨最快的,比2014年同期上涨111.4%。、上海、广州的这一数据分布是4.77%,3.45%和-0.11%。

  在中国指数研究院一季度监测中,深圳也是今年回暖最快的地区。2015年一季度中指监测的33个主要城市,有17个城市成交面积同比上涨,其中深圳涨幅度最大达104%,涨幅居第二位的为杭州,上涨65%,南宁位居第三,同比上涨50%;同比下降的城市中,厦门降幅最大63%,南昌次之,同比下降45%。

  而从的数据来看,深圳的库存消化率也是全国城市中最短的。而且深圳目前可供出让的用地很少,主要靠旧城获得新增经营性用地。

  至于二线城市中“耐药性”较强,病去如抽丝的城市,宁波可能是一个例子,它在4.5-4.11期间成交面积环比下滑了33.1%,库存在大多数城市都出现高位下降的趋势线,它仍轻微增长了0.03%至45738套,即使按照3月份它新房成交翻番达到2,579套这个良好的势头,库存消化也需要消化17个月以上。去年宁波出让了293万方的经营用地,成交面积不足2013年的一半。在2015年一季度,宁波只出让了不多的几幅地块,均以接近底价成交。其中金地集团在宁波长丰区拿下的地块,楼面地价为6,630元/平方米,而2013年3月金地在同一地段拿下的另一地块楼面地价为7,220元/平方米。

  按照戴德梁行大中华区的统计,在2005年至2014年期间,全国新开工面积有105亿平方米,平均一年新开工11亿平方米,十年间销售83亿平方米,此意味着,这十年间,还有剩余22亿平方米未销售。在库存如此庞大的前提下,大部分品牌房企的年去化率只有60%甚至以下。

  尽管330新政后,改善需求正在,但受益的只有一二线标志性城市;虽然土地供应正在减少,但此前沉淀下来的庞大库存仍在制约发展商的拿地、推货策略。可以判断,二季度即使中国楼市有所回暖,也不会是全面回暖,最多只会涌现几个亮点,至于那些“随时要涨价”的开发商,很可能也只是“嘴上涨价”。

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