[导读]有人说，电视剧《爱情公寓》了我们一个道理：“最好的朋友就在身边，而最爱的人就在对面。”无论是刚走出大学校门的毕业生，还是工作中的白领一族，大多数年轻中都有一个“公寓梦”……
有人说，电视剧《爱情公寓》了我们一个道理：“最好的朋友就在身边，而最爱的人就在对面。”无论是刚走出大学校门的毕业生，还是工作中的白领一族，大多数年轻中都有一个“公寓梦”。他们要的不多，只是想在为梦想拼搏一天后，夜幕时能有个属于自己的小窝为疲惫的身体“充电”。
面对7000-8000元/平方米的合肥楼市均价，对于刚步入社会的年轻人来说“鸭梨”太大，面积小、总价低的公寓产品成为年轻人置业首选。面对市场上琳琅满目的公寓产品，究竟该如何选择?40年产权和70年产权真的差很大?业内人士分析认为，投资公寓无需纠结产权问题，应将关注重点放在购房成本和使用成本上。
合肥楼市公寓产品关注度提高
“近期我们做了一个调查，在住宅、商铺、公寓的产品关注度中，公寓产品的关注度首次突破了10%，在过去的三年中，合肥楼市中对购房者对公寓产品的关注度一直在10%以下，新的调查显示目前合肥楼市公寓产品关注度提高。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析认为这与合肥人均P的提高有关系，是城市发展的一个标志。“2013年合肥人均P是9939美元，不到10000美元。我认为公寓发展按照5000美元一个档，人均P在5000美元时，公寓刚起步，达到10000美元时，公寓正发展，达到15000-20000美元时，公寓发展成熟。因此，当合肥人均P突破10000美元后，公寓市场的发展将越来越好。”
凌斌从收入的层面，分析并阐述了当前合肥楼市公寓产品的发展现状。落到各个片区中来，凌斌认为从滨湖公寓产品的发展便能看到整个合肥公寓市场的发展趋势。“我把公寓市场分为蓝领公寓、白领公寓和青年公寓，蓝领公寓针对的是合肥厂区的人，是从集体宿舍演变而来的，白领公寓档次通常较高，适合职场人，滨湖的公寓是青年时尚公寓的代表，尤其是大品牌开发商的公寓，我觉得还是值得投资者去关注的。”
无独有偶，资深人陈浩认为滨湖楼市是未来合肥楼市发展的一个风向标。“在老城区挑选公寓还是很难的，滨湖区最近你几年在规划时都有提前规划，而且在滨湖公寓产品多由品牌房企打造，品牌房企的开发和实力也是一大亮点，是对产品品质的一种保障。”
据了解，目前滨湖区开盘的公寓产品很多，近来最为引人关注的就是国购中心()跨界LOFT公寓，该项目5800元/平方米的超低价格，吸引了不少购房者的目光，此外滨湖向上城首期推出的A、B两栋楼，面积为25、40、50-65平方米，价格在9000-10000元/平方米左右;高速时代城()也有公寓项目在售，22、23#的公寓产品面积49-60平方米，折后均价8200元/平方米;万达银座二期精装公寓产品在售，46-62平方米，均价9000元/平方米;合肥宝能城30#45-55平方米小户型产品，共计是254套，在物价局的备案均价为7800元/平方米。
投资公寓没必要纠结40年或70年产权
按产权年限划分，市场上的小户型产品有40年产权和70年产权两种，很多购房者疑问究竟产权对公寓产品的影响有多大?
“所谓的40年和70年产权，其实指的是我们国家的国有土地或者是经营土地的使用年限的问题。商业用地40年产权、住宅用地70年产权，这可能是在土地出让政策时的考虑。《物权法》已了房屋土地使用年限到期了，房子自动延续。自动延续细则可能没有出台，但我想车到山前必有，船到桥头自然直，所以作为购房者来说没必要去看70年和40年的区别。”凌斌告诉笔者，虽说从政策的角度来说，40年和70年产权没多大差别，但从购房心理上来说，70年产品比40年产权多出的30年让购房者感到心理更踏实，因此更多人倾向于70年产权的公寓。
陈浩同样认为从《物权法》的角度来说，投资者纠结70年产权和40年产权，没有任何意义。“事实上，在选择公寓时，除了要考虑价格因素外，更要考虑区位、质量、物业、品牌、配套等多方面因素。40年产权和70年产权最大的区别是土地性质，前者是商业用地，后者是居住用地，通常二者最明显的不同是70年产权可落户、带学区，交易成本也不同。”陈浩购房者在挑选公寓产品时，首先应该考虑购房成本，测算性价比高不高，其次要考虑房屋的使用成本，再者应当考虑投资回报率和市场对公寓产品的认可度有多高。
专家自住当买70年产权公寓
“出于自住考虑买公寓，我买70年产权公寓。这种产品可落户、带学区，相对于40年产权公寓而言，居住成本相对较低，屋内可然气，住宅用电、用水也比商业用电、用水要便宜，物业成本也相对较低。对于自住的业主来说性价比更高。”凌斌表示，不同于投资置业，购房者可能更看重产品的商业配套氛围，比如物业的升值空间等。自住型的购房者所要关注的就是购买这里的房子能获得哪些服务，买房时应当根据自身的性质来决定。
事实上，从短线投资来看，40年产权商办公寓的转让交易税费相对70年产权公寓而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别。但是根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地，但40年产权商用公寓交易不能免收。
凌斌介绍到，土地的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。相比较而言，住宅的交易税费，最贵的要算是144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的大户型房源，但一般交易的税费也只在10%左右。更为便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低仅需2%左右。如此一来，同样是30多万元的房子，70年产权公寓和40年商办公寓交易的税费差额就要相差好几万元。
举一个最简单的例子，在房屋交易过程中，交纳契税是一个比较重要的环节。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税也根据房屋产权普通住宅在初次购买时有契税优惠，费率依据现实情况从1%-3%不等，而40年或50年产权住宅在购买时没有契税优惠。
70年产权公寓征收1%的契税，而40年产权的公寓则要征收4%的契税。假如购买一套总价是40万的公寓产品的话，40年产权的商业产权，需要交纳的契税为4%，则总共交纳契税为16000元，但是70年产权的，仅需要交纳契税4000元，也就意味着70年产权的可省12000元成本。
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