张宏伟
2015年1月20日，国家统计局公布了2014年经济数据，国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。很明显，在经济的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。
同时，从2014年楼市表现来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州（楼盘）、常州（楼盘）、温州（楼盘）、宁波（楼盘）、（楼盘）、上海（楼盘）等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京（楼盘）、广州（楼盘）、宁波、西安（楼盘）、神木等多地出现中小房企倒闭破产或“跑”的现象。
笔者认为，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方也出台“救市”措施，楼市在年底也出现“翘情”，但是，“翘情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，而这并不意味着翘情可以继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力。
那么，当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年货币政策会有哪些变化特征，楼市调控政策执行层面预期会有哪些变化？刺激楼市需求的政策会否出台？2015年整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。
特征一：宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，但对楼市投资风险控制会进一步加强
国家统计局数据显示，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。宏观经济处于触底阶段。2014年全年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨2%。同策咨询研究部研究显示，当季度P增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年P增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。
从未来中国预期的经济增速来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年P增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息，预计随后存款准备金率也会下调。
此外，国家统计局显示，截止2014年12月末，广义货币(M2)余额122.84万亿元，比上年末增长12.2%，M2同比增速基本控制在13%的年度控制目标内，总体略微偏紧。预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在13%左右。但是，这并不意味着房地产行业信贷会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，楼市在年底也出现了“翘情”，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳（楼盘）、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。因此，从这个角度来看，进入2015年政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
特征二：2014年投资销售均下降，房价下跌仍然是主流，2015年大多数房企资金面仍紧张，“去库存”仍然是市场主旋律
国家统计局数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点；房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%；2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。房地产市场在2014年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。
而从房价表现来看，2015年1月18日，国家统计局公布2014年12月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有66个,上涨的城市有1个,持平的城市有3个。环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最低为下降1.3%；(二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,上涨的城市有2个。12月份,同比价格变动中,最高涨幅为2.1%,最低为下降10.3%。
从涨跌城市个数看，在楼市政策聚焦至“千方百计去库存”的市场背景下，无论是同比还是环比房价下跌的城市数量在小幅减少，数据透露些许暖意。
但是，从2014年全年来看，尽管限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力。
国家统计局发布的数据也验证了这一点。国家统计局数据显示，2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%；2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。
因此，总体来看，截止2014年12月份，70个大中城市当中房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流，并没有改变，并且仍然会在2015年上半年继续延续。
此外，对于房企来讲，在新的一年里由于冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这会进一步影响企业的资金面。
从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年房企出现资金危机的导火索。
从2014年12月份36个大中城市存销比(库存压力指标)变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。
在这样的市场背景下，政策层面仍然保持定向宽松状态，以尽快去化市场库存。比如2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
笔者认为，尽管楼市调控政策定向宽松的趋势仍然会继续持续，但是，库存较大的局面并不会在短期内改变，银行“惜贷”的现象也会继续持续，此时，2015年的房地产市场仍然存在不确定性，房企仍然会面临资金面紧张的问题，尤其对于中小企业来讲，有可能有更多的中小房企面临被“锁房”的市场风险，由此可能引发金融机构强化投资房企的风险控制的连锁反应，最终诱发房企资金面紧张，导致更多的房企面临债务违约的风险。因此，对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。
特征三：2015年经济有下行压力，人口增速放缓，人口红利减少，决定楼市“去库存”不会改变
当前，全球各大经济体经济基本面不同导致当前货币政策出现较大的差异。美国经济基本面好转，宽松货币政策开始退出，美元开始回归强势，国际资本开始回流美国，影响欧盟、日本、乃至中国的货币政策。而欧盟、日本经济基本面尚未明显好转，仍然处于之中，这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是“板上钉钉”的事情。而对于中国来讲，经济仍然处于“触底”阶段，经济与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长，如果货币政策转向大幅放水，那么，此前的成效则付诸东流。此时，对于中国的货币政策来讲，处于两难境地。
从未来中国预期的经济增速来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年P增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看，中国货币政策由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息，预计随后存款准备金率也会下调。从2015年广义货币(M2)预期同比增长速度来看，笔者预计仍然会保持在13%左右。
但是，总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有出现大水漫灌的特征，当前主要还是通过货币政策工具适当“微调”平衡中国经济及增长需要、美日欧货币政策的不平衡。
那么，对于中国的货币政策的变化对于短期楼市来讲是否是机会？对于2015年或未来2-3年楼市来讲楼市基本面是否会好转？未来中国楼市将会有哪些市场趋势特征？
当美国2014年年底QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松“微刺激”转向全面刺激，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策来看，笔者预计，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。
此外，2014年年底，全国住房城乡建设工作会议在举行，前几年该会议频繁提及的“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇并未涉及。在2015年的工作部署中，住建部部长陈政高指出，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异性，市场走势，积极应对，主动作为，才能促进房地产市场平稳健康发展。
2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
从整个的言辞基调来看，2015年楼市调控政策也不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。
这对于房地产市场“去库存”来讲是一件利好的消息，预计在经历年初市场重新盘整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下楼市会在3月份以后出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。
但是，中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年P增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，这也就决定了楼市在这一段时期内仍然会面临去库存的压力。
同时，中国人口增速放缓，人口红利带给房地产市场的“大机会”正在消失，房地产市场进入白银时代。
从国家统计局公布的数据来看，截止2014年末，中国总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括、澳门（楼盘）特别行政区和省以及海外华侨人数)136782万人，比上年末增加710万人。全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰。尽管人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点，但相比之前10几年，人口增速已明显放缓，人口红利在逐渐减少，这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓。
然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在2014-2015年市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这会导致房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力。
综上所述，无论是从宏观经济增长层面，还是从人口红利层面，还是从企业盲动扩张导致库存增加的角度来讲，大多数城市仍然会面临库存量偏大的问题。这也就决定了2015年楼市“去库存”基调不会改变。
尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、各地方也在发布“救市”措施、央行已经启动全面降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升，未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
事实上也是这样，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变；对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
张宏伟同策咨询研究部总监
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