从去年起，不觉高企的房贷利率让按揭一族“压力山大”，按照当时普遍执行的基准利率上浮10%甚至10%以上的首套房贷利率标准，随便一笔100万元的贷款，以20年期等额本息方式还款，每月动辄就是7000元左右的还贷金额。而房价的上涨更不知不觉加大了按揭族的贷款总量，以至于还贷压力更甚。眼下，万元月供对于贷款买房者而言早已是稀松平常之事。
昨天，在鄞州区上班的市民小昕按期往交通银行打了10770元，还上了今年最后一期的按揭贷款。整整1年零6个月的时间，小昕和老公两人卖力工作、精打细算，顺利挨过了一个又一个按揭还款日。然而，每月万余元的固定开支对于年轻夫妇二人而言其实并不轻松。小昕琢磨着，是不是等2年前的理财到期了，加上今年两人的年终以及这一年多时间里为数不多的积蓄，出个十几二十万元，提前还贷。
小昕在一家私企担任会计一职，每月收入基本上固定在5000元上下，老公的收入虽然更高一些，但两人加起来，平均每月也不超过16000元，去掉每月雷打不动的按揭款，小昕的家庭月收入也就5000元左右，再剔除家中日常开支、孝敬父母所需、偶尔的出行游玩、朋友聚餐等，一旦老公的工作业绩不太理想了，家里日常开销就捉襟见肘了。
“我们这房子是去年4月份买的，当时房价才刚涨起来，所幸我们买的价格还不算太贵。所以，去掉30%的首付，我们只贷了156万元，只不过当时宁波几乎所有的银行都已将首套房的贷款利率上浮了10%，按照当时的基准利率4.9%算，我们当时的贷款利率是5.39%，这么算来，一个月依然免不了1万多元的按揭开支。”小昕的压力溢于言表。
“怎奈，赶上了1.1倍于基准利率的贷款利率大行情，除非基准利率调整，否则，月供很难因利率的下调而减少。原本想着，留一笔积蓄投资理财，多少能够减轻一些负担，但这两年，银行理财收益一月不如一月，如果年底基金行情回落的话，我还是拿出这笔钱，再凑上我们俩的年终，提前还贷15万元。”小昕打开计算器粗粗算了算，如果提前还贷，每月的房贷月供开支可以降低到万元以下。
正所谓“一入房贷深似海”，毕竟，欠着银行一大笔钱的滋味儿不好受。每逢年底，但凡手中有了些积蓄，“房奴”们难免记挂着“提前还贷”那些事儿。
不过，随着利率的变化、还贷余额的变化，甚至是理财市场的变化，提前还贷究竟是否划算，却因人而异。
同样是房奴，同样月供过万元，市民陈城却表示“愿意继续背贷”。
再过几日，年终就该到位了，从这周起，陈先生已经开始搜罗各种投资品种，基金、黄金、银行理财，甚至是过年期间锁定国债逆回购……唯独没有考虑的却是提前还贷。
这是为何？原来，陈先生的房子购买时间较早，虽然当时选定的已是当时市价比较高的高档楼盘，但因为8.5折的首套房贷利率优惠，陈城的按揭贷性价比倒也够高。
“我和老婆两人的收入，一个管房贷，一个管家中的其余开支，倒也还算平稳，但每到年底，有了年终或者投资回报等额外收益，老婆就会催促我，多还点房贷吧，可我却不以为然。”陈先生笑着告诉记者，8.5折优惠后的4.165%贷款利率，在价格见涨而额度稀缺的当下，哪里还找得到？相对而言，找一只业绩良好的基金，甚至是找款三五年期的理财产品投资，或许未来还能有更多可能呢。
对于提前还贷，某银行人士坦言，住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调。也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。因此，借款人若是有更好的投资渠道，有了余钱，与其去银行还款，还不如寻觅好的投资渠道“钱生钱”。
“当前，居民的理财渠道日益多元化，虽然银行固定收益型产品正在加速退出市场，但提前上线的净值型产品表现也不错，加上今年以来股市、基市、金市的几波行情，不少市民的投资收益已远远超过了折扣后的按揭贷款利率。这样的背景之下，购房者通过房贷进行低风险赚利差不失为明智的选择。”上述人士称。
银行理财师分析也表示，年末是否提前还贷，按揭族需要根据自身的实际情况来定。“一般情况下，贷款时享有较大优惠利率折扣者，等额本金已过1/3者，以及等额本息还款已到中期者，可以不必急着提前还贷。”中国银行国际金融理财师余超称。
对于前者，正如陈先生一样，部分人群在买房时享受了一定的优惠利率，在利率下行时期，借款人同样可以享受到这一优惠利率，从而进一步降低按揭成本。而后者，等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
举个例子，借款人办理贷款，选择好还款期限之后，银行会根据所选的贷款方式计算利息，然后在与平均分摊后的本金相加，借款人每月需要还款的房贷总额就形成了。所以，在还款初期，选择提前还款的话，就意味着你的还款期限将会缩短，这样一来利息自然也会相应的减少。而且，减少了利息之后，再加上还款期限缩短，借款人提前还款的贷款金额相比按期还款金额来说，肯定要少很多。而等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经了大部分利息，因此提前还贷意义也不大。
除了商业贷款外，住房公积金贷款提前还款是否划算，主要看还款方式选对没有。在组合贷款中，可先考虑还商贷，再还公积金贷款，因为公积金贷款利率较同期商贷利率低。
公积金贷款提前还款如何办理？根据公积金贷款合同有关约定，在公积金贷款正常还款期间，经借款合同签订各方同意，借款人正常还款一次，以后可以提前部分还贷或提前一次性还清。
业内人士提醒，值得注意的是，按照公积金贷款的有关，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。而借款合同中提前还款者亦不能出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
当然，无论是何种情况，提前还款都需要和银行进行沟通，如果银行同意则需要预约还款时间，并按照银行要求在指定扣款时间前将款项存入指定账户。如果未按约定时间存入款项则算无效预约或违约。
从去年起，不觉高企的房贷利率让按揭一族“压力山大”，按照当时普遍执行的基准利率上浮10%甚至10%以上的首套房贷利率标准，随便一笔100万元的贷款，以20年期等额本息方式还款，每月动辄就是7000元左右的还贷金额。而房价的上涨更不知不觉加大了按揭族的贷款总量，以至于还贷压力更甚。眼下，万元月供对于贷款买房者而言早已是稀松平常之事。
昨天，在鄞州区上班的市民小昕按期往交通银行打了10770元，还上了今年最后一期的按揭贷款。整整1年零6个月的时间，小昕和老公两人卖力工作、精打细算，顺利挨过了一个又一个按揭还款日。然而，每月万余元的固定开支对于年轻夫妇二人而言其实并不轻松。小昕琢磨着，是不是等2年前的理财到期了，加上今年两人的年终以及这一年多时间里为数不多的积蓄，出个十几二十万元，提前还贷。
小昕在一家私企担任会计一职，每月收入基本上固定在5000元上下，老公的收入虽然更高一些，但两人加起来，平均每月也不超过16000元，去掉每月雷打不动的按揭款，小昕的家庭月收入也就5000元左右，再剔除家中日常开支、孝敬父母所需、偶尔的出行游玩、朋友聚餐等，一旦老公的工作业绩不太理想了，家里日常开销就捉襟见肘了。
“我们这房子是去年4月份买的，当时房价才刚涨起来，所幸我们买的价格还不算太贵。所以，去掉30%的首付，我们只贷了156万元，只不过当时宁波几乎所有的银行都已将首套房的贷款利率上浮了10%，按照当时的基准利率4.9%算，我们当时的贷款利率是5.39%，这么算来，一个月依然免不了1万多元的按揭开支。”小昕的压力溢于言表。
“怎奈，赶上了1.1倍于基准利率的贷款利率大行情，除非基准利率调整，否则，月供很难因利率的下调而减少。原本想着，留一笔积蓄投资理财，多少能够减轻一些负担，但这两年，银行理财收益一月不如一月，如果年底基金行情回落的话，我还是拿出这笔钱，再凑上我们俩的年终，提前还贷15万元。”小昕打开计算器粗粗算了算，如果提前还贷，每月的房贷月供开支可以降低到万元以下。
正所谓“一入房贷深似海”，毕竟，欠着银行一大笔钱的滋味儿不好受。每逢年底，但凡手中有了些积蓄，“房奴”们难免记挂着“提前还贷”那些事儿。
不过，随着利率的变化、还贷余额的变化，甚至是理财市场的变化，提前还贷究竟是否划算，却因人而异。
同样是房奴，同样月供过万元，市民陈城却表示“愿意继续背贷”。
再过几日，年终就该到位了，从这周起，陈先生已经开始搜罗各种投资品种，基金、黄金、银行理财，甚至是过年期间锁定国债逆回购……唯独没有考虑的却是提前还贷。
这是为何？原来，陈先生的房子购买时间较早，虽然当时选定的已是当时市价比较高的高档楼盘，但因为8.5折的首套房贷利率优惠，陈城的按揭贷性价比倒也够高。
“我和老婆两人的收入，一个管房贷，一个管家中的其余开支，倒也还算平稳，但每到年底，有了年终或者投资回报等额外收益，老婆就会催促我，多还点房贷吧，可我却不以为然。”陈先生笑着告诉记者，8.5折优惠后的4.165%贷款利率，在价格见涨而额度稀缺的当下，贵妇也疯狂哪里还找得到？相对而言，找一只业绩良好的基金，甚至是找款三五年期的理财产品投资，或许未来还能有更多可能呢。
对于提前还贷，某银行人士坦言，住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调。也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。因此，借款人若是有更好的投资渠道，有了余钱，与其去银行还款，还不如寻觅好的投资渠道“钱生钱”。
“当前，居民的理财渠道日益多元化，虽然银行固定收益型产品正在加速退出市场，但提前上线的净值型产品表现也不错，加上今年以来股市、基市、金市的几波行情，不少市民的投资收益已远远超过了折扣后的按揭贷款利率。这样的背景之下，购房者通过房贷进行低风险赚利差不失为明智的选择。”上述人士称。
银行理财师分析也表示，年末是否提前还贷，按揭族需要根据自身的实际情况来定。“一般情况下，贷款时享有较大优惠利率折扣者，等额本金已过1/3者，以及等额本息还款已到中期者，可以不必急着提前还贷。”中国银行国际金融理财师余超称。
对于前者，正如陈先生一样，部分人群在买房时享受了一定的优惠利率，在利率下行时期，借款人同样可以享受到这一优惠利率，从而进一步降低按揭成本。而后者，等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
举个例子，借款人办理贷款，选择好还款期限之后，银行会根据所选的贷款方式计算利息，然后在与平均分摊后的本金相加，借款人每月需要还款的房贷总额就形成了。所以，在还款初期，选择提前还款的话，就意味着你的还款期限将会缩短，这样一来利息自然也会相应的减少。而且，减少了利息之后，再加上还款期限缩短，借款人提前还款的贷款金额相比按期还款金额来说，肯定要少很多。而等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经了大部分利息，因此提前还贷意义也不大。
除了商业贷款外，住房公积金贷款提前还款是否划算，主要看还款方式选对没有。在组合贷款中，可先考虑还商贷，再还公积金贷款，因为公积金贷款利率较同期商贷利率低。
公积金贷款提前还款如何办理？根据公积金贷款合同有关约定，在公积金贷款正常还款期间，经借款合同签订各方同意，借款人正常还款一次，以后可以提前部分还贷或提前一次性还清。
业内人士提醒，值得注意的是，按照公积金贷款的有关，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。而借款合同中提前还款者亦不能出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
当然，无论是何种情况，提前还款都需要和银行进行沟通，如果银行同意则需要预约还款时间，并按照银行要求在指定扣款时间前将款项存入指定账户。如果未按约定时间存入款项则算无效预约或违约。MSDS报告http://www.xktest.cn/case/show/1992.html。