曾经的一德路，购销两旺羊城晚报记者郑迅摄
文/羊城晚报记者李雯洁孙婷婷
一德路商圈、上下九商圈、北京路商圈……过去不少老广靠着这些地段的商铺坐收红利，但近年来，档口出租情况急转直下，商铺投资回报率逐渐走低，有些甚至收不回铺租，档口经营者生意也难以为继，商铺似乎从过去的香饽饽变成了烫手山芋。这是否说明传统市场或商圈已经失去商业活力？过去靠铺养家的情况现在是否还能实现？传统专业市场商铺是否还有投资的价值？来听听专家怎么说。
现实说话
转型的时候到了
昨日，羊城晚报抛出了“一铺养三代”的话题，引发坊间热议。不少街坊在哀叹昔日好景不在的同时，也在思考一个问题，广州的老牌商圈怎么了？
广州市海味干果行业商会副会长兼秘书长伍惠汉给出的答案是：必须转型的时候到了。1993年，伍惠汉就来到了一德路商圈做管理者，33年的时间里，他见证了这个商圈从最繁荣逐步走向落寞的过程。
作为鲍参翅肚消费的主要集散地，一德路的海味干果市场曾占据了全国五成左右的份额。“最火爆的时期是上世纪90年代中期到2000年左右，那段时间旺得，开一个商场，马上爆满一个，一铺难求，收入养几代人都不成问题，现在可不行了。”伍惠汉说，经过33年的发展，一德路形成了集海味干果、玩具礼品为主的批发市场商圈。目前，各类市场加起来总计有42家，个体户14650家，前些年出现的空铺现象至今没有好转。“海味干果相对少一些，空铺率在10%-20%左右，玩具礼品相对多一些，有些商场超过30%。”伍惠汉介绍。
投资指南
个体炒铺？不看好！
“炒房团不炒住宅广州客改炒商铺”、“猎德有人转租商铺赚差价，月租80元转租后炒贵两倍”……三年前，广州曾活跃着不少商铺炒租者。
知情者透露，一种是炒原始商铺，直接从真正房东手中低价租赁下来，与房东签订长期合同，承租者与下面的承租者则签订短期合同，到期后解除转租协议再把铺面转租给他人，充当“二房东”变相炒租，在短时间内轻松“吃”下数万元的顶手费。还有一种情况，是有人会专门收集欲转让商铺的信息，经过多次杀价后租下商铺，经营一段时间再转租出去。有的甚至根本不经营，从商铺经营者那里接过商铺后，换一个转让电话再次转让，从中获取更高转让费。
在万菱广场做生意的许先生，三年前就花了十余万元顶手上一任租户，才在此处开起档口；在万菱广场做服饰批发生意的王女士也称，2005年、2006年，此处租金很便宜，只要两千多，由于交通位置优越，加上管理到位、商场环境好，这里的铺租一路上涨，也出现了一批炒铺人。“2009年左右开始有人炒铺，他们先是从商场牵了几个档口，有人要租，就要先花钱买名额，当时一些位置好的档口转让费高达七八十万。”可以说，如今一些埋怨手中商铺已成烫手山芋的个体投资者，曾经也靠着炒铺赚得盆满钵满。
对此，江浩表示，对于广州传统批发市场及零售商圈商铺投资形式，他确实不大看好，过去靠铺养家的情况越来越难实现。“新型市场的电商化，席位化，信息化，都使得市场的核心竞争力由铺位数量向客户质量转移，所以，市场规模会缩小，集约集聚，部分铺位回归本来价值和恢复生活配套，这对广州整体格局不是坏事。”他建议，铺位转做体验式经济和总部式经济，价值可以保值，所以，投资铺位关键还是看地头价值和租户的素质。
专家探因
部分散铺做不下去不是坏事
实际上，从“一铺难求”到“乏人问津”，乃至今日空铺，并非广州独有。近年来，多地媒体报道显示，北京、上海、杭州等地一些区域的商铺都出现了上述问题。
广东现代专业市场研究院执行院长江浩认为，上述情况并不能说明传统市场或商圈已经失去商业活力。商圈的活力还取决于产业的核心，而产业的核心和铺位的多少关系不大。
“部分散铺做不下去不是坏事，广州专业市场数量和面积在整体缩水，但经济总量倒未必减少。”江浩说，传统市场很失落，一是在于专业市场正在由铺位经济向席位经济和总部经济迅速发展，二是在于广州某些专业市场辐射在下降，产品竞争力弱，供给侧改革的需求迫切。
商圈辐射力在下降，几年前伍惠汉就已经意识到了这个问题，如今，他已经能够坦然接受这个事实：改革开放初期，闸门一开，苍蝇老鼠也一并涌进来，一德路如今已经成了脏乱差的典型，经过了三十几年的发展，这种人货不分、商住不分的传统经营业态，该是转型升级的时候了。
对于老商圈的出路，伍惠汉表示，根据广州市的总体规划以及市场实际情况，传统商圈应对今后发展去向要有一个清晰的定位，同时结合现代化物流、仓储、电子商务等手段提升市场的品质和效率，及时根据市场的变化调整营销策略。
电商对传统市场影响并非绝对
排除经济大环境因素，电子商务的迅猛发展被认为是传统市场的“头号杀手”，不过，有业内人士表示，电商冲击对传统市场的影响并非绝对。
“批发市场属于商品交易市场其中一个板块，中国的产地批发市场，离生产厂家很近的批发市场，未来一定是倒闭的第一大头。而广州批发市场最大的特点，就是工厂就在旁边，所以倒闭最多最快的将是广州。”震海集团董事长、震海批发网创始人李华谈到，“采购商品时价格最低的一定是工厂，以前信息闭塞、交通不便，采购商要找个工厂是很难的，但现在很方便，采购商没有必要再去到批发市场进货。”
李华表示，如果采购商都转到工厂直采，产地批发市场的存活率可能不到1/10，而这1/10一定是非常有特色的，“比如是便于旅游观光的，其他的单纯的卖货进货，同质化严重的批发市场将会被淘汰。”
尽管有声音认为，网络零售交易成主流，电商发展导致商铺价值一落千丈，连锁反应带来商铺租金下降，甚至出现过去抢手商铺落得“有得买没人租”的下场。
李华对此表示，电商是否一定对传统批发市场造成冲击是值得商榷的，更重要的是商场的整体营商环境和经营者是否有全网营销的意识。市场经营管理方要转变思路，帮助商户去做增量的事情，让档口保持增值，真正让商户从传统的坐商转为网商，这种情况下，档口租金不仅不会降低，还有可能保值增值。
此前，有业界资深人士也表示，未来的商业地产，单纯销售产品的商铺将会被逐渐边缘化。能够提供体验式消费、互动式休闲娱乐的综合体将成为虹吸效应，这就是说，未来商业地产将是大型综合体的天下。功能单一、地处偏僻的商铺、写字楼成为不良资产的概率越来越大。
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